ข่าวเกี่ยวกับที่ดินเขาใหญ่

จาก การลงพื้นที่"ตะลุยดงเศรษฐีเขาใหญ่" ของทีมข่าว"ฐานเศรษฐกิจ" ที่ได้นำเสนอมาสองตอนแล้ว และการสำรวจวันที่สองนี้ จะโฟกัสเจาะลึกราคาที่ดินบริเวณ ถนนสายเล็กๆที่เป็นรอยต่อแตกแขนงจากถนนธนะรัชต์ จำนวน 2 เส้นทาง ได้แก่ ถนนปากช่อง-วังน้ำเขียว (ถนนแยกอุทยานเขาใหญ่ ) และ ถนนผ่านศึก-กลุดค้า

    พบว่าพื้นที่2ทำเลแห่งนี้เฟื่องฟูที่สุดในเวลานี้ โดยเฉพาะที่ดินรายรอบ2ข้างทาง มีบ้านการสร้างบ้านพักตากอากาศ คฤหาสน์ หลากสถาปัตยกรรม ทั้งใหม่เก่าเกิดขึ้นอยู่เรียงราย

    ที่ดินบริเวณนี้ กำลังได้รับความนิยม มีเศรษฐี ยุคใหม่ นักธุรกิจชั้นนำ ของประเทศ และคนมีชื่อเสียงพาเหรดเข้ามาจับจองพื้นที่เพื่อปลูกสร้างบ้านพักตากอากาศ เนื่องจากบริเวณถนนธนะรัชต์เริ่มแออัดที่ดินราคาแพง "นู้น...พวกกรุงเทพฯซื้อไปเหม็ด ! ...อีนางงง " ชาวบ้านรายหนึ่งชี้มือบอกกับทีมข่าว พร้อมกับหัวเราะร่วน

ส.ป.ก.-ภ.บ.ท.5วิวสวยจ่ายไม่อั้น

    แม้ที่ดินส่วนมากจะเป็น ส.ป.ก. หรือที่ดินประเภท ภ.บ.ท.5 จะ เป็น เพียงแค่กระดาษแผ่นเดียว ที่ใช้สำหรับเขียนสัญญาซื้อ-ขายขึ้นเอง ไม่มีตราครุฑประทับรับรอง ให้เป็นเอกสารหลักฐานสำคัญของทางราชการในการซื้อ-ขายทำนิติกรรม ได้เหมือน น.ส.3 โฉนด ก็ตาม

    แต่ที่ดินในลักษณะการถือครองเหล่านี้ กลับมีค่า และราคาไม่แพ้โฉนด หากแปลงไหนตั้งอยู่ในทำเลที่ดี นายทุนเห็นแล้วชอบ

    ยอมทุ่มราคาไม่อั้นเพื่อได้มา แม้รู้ทั้งรู้ว่าที่ดินเหล่านี้ไม่สามารถซื้อขายได้ตามกฎหมาย บางแปลงอยู่ลึกในหุบเขาเป็น10 ๆกิโลเมตร แต่ถ้ามีเนินเขา เห็นวิวสวย อากาศดี ก็ยังมีเศรษฐี นักการเมือง เข้าไปจับจองสร้างบ้านหลังใหญ่ อีกประเด็น ราคา สูง-ต่ำ ไม่เกี่ยงว่า จะมีเอกสารสิทธิหรือ ติดถนนหรือไม่ ราคาก็จะแพงหลายแสนบาท ต่อไร่ จาก เดิม 5,000-10,000 บาทต่อไร่ ทั้งๆที่พื้นที่เหล่านี้ยังคงเป็นพื้นที่ทางการเกษตร

    เมื่อทีมข่าวสำรวจลึกเข้าไปในพื้นที่อันเป็นที่ราบผืนใหญ่ ชาวบ้านอีกรายหนึ่งบอกเล่าว่าเมื่อไม่นานมานี้ มีกลุ่มทุนใหญ่เข้ามากว้านซื้อที่ดินจำนวนมาก เพื่อปลูกพืชพลังงานทดแทนผลิตเอทานอล ไบโอดีเซล หรือทำธุรกิจด้านการเกษตรแบบครบวงจร

รายละเอียด...

ตอนที่แล้ว ได้ฉายให้เห็นภาพความเปลี่ยนแปลงของพื้นที่บริเวณรอบ "อุทยานแห่งชาติเขาใหญ่" ที่วันนี้ได้กลายเป็นชุมชนเศรษฐี และบุคคลที่มีชื่อเสียงในสังคม หรือ "เซเลบริตี" ที่ต่างเข้าไปจับจองที่ดิน สร้างวิลล่า คฤหาสน์หรู มูลค่าหลายร้อยล้านบาท

    "แทบจะกล่าวได้ว่าไม่ว่าจะชี้ไปที่ส่วนใดของที่ดินเขาใหญ่ ก็จะพบว่าได้ถูกจับจองจนหมดแทบทุกตารางนิ้วแล้ว"

    ดังนั้นฉบับนี้"ฐานเศรษฐกิจ"จะทำการเจาะลึกถึงราคาที่ดิน ทั้งที่ดินที่มีเอกสารสิทธิและไม่มีเอกสารสิทธิ แม้กระทั่งที่ดินประเภท ภ.บ.ท.5 ซึ่งไม่ใช่เอกสารสิทธิแต่เป็นใบแสดงหลักฐานการชำระภาษีท้องที่ ต่างขยับราคาพรวดหลักล้านบาทต่อไร่ จากก่อนหน้านี้ไร่ละไม่กี่หมื่นบาท

เจาะลึกราคาที่ดินถ.ธนะรัชต์

    วันแรกการเดินทางสำรวจของทีมข่าว "ฐานเศรษฐกิจ" ลงเจาะลึกราคาที่ดินบนทำเลทองสุดฮอต บริเวณถนนธนะรัชต์ เป็นสายแรก สังเกตเห็นว่าช่วง กิโลเมตรต้นๆระหว่างกิโลเมตรที่ 1-3 ค่อนข้างเงียบเหงา พยายามเข้าไปสอบถามชาวบ้านถึงราคาที่ดิน ได้รับคำตอบว่าที่ดินมีเอกสารสิทธิ ราคาอยู่ที่ 1,000,000 บาทเศษต่อไร่ ด้านใน ๆ แค่ ไม่กี่แสนบาท หากสนใจติดต่อได้

    ทีมข่าวอดสงสัยไม่ได้ว่าทำไมอยู่ติดถนนสายหลักถึงราคาถูก จึงโทรศัพท์สอบถาม "วัชระ ขำพรหมราช "หัวหน้าฝ่ายอำนวยการสำนักงานที่ดินจังหวัดนครราชสีมาสาขาปากช่อง ได้รับคำตอบว่า ช่วงกิโลเมตรต้นๆ ของถนนธนะรัชต์ ราคาจะถูกเมื่อเทียบกับกิโลเมตร ไกลๆ จนเกือบติดเทือกเขา

    "วัชระ"ไล่เลียงทำเลให้ฟังว่า ประมาณ 1 กิโลเมตร จะพบฟาร์มเลี้ยงหมูขนาดใหญ่ของ "เบทาโกร"ตั้งอยู่ ทำให้ละแวกนั้น ไม่ค่อยมี ใครสนใจซื้อที่ดินเพื่อปลูกบ้าน เพราะนอกจาก ทัศนียภาพไม่สวยงามแล้ว ยังมีกลิ่นมูลหมูส่งกลิ่นรบกวน

    "รีสอร์ตขนาดเล็กฝั่งตรงข้าม ต้องปิดตัวลงเพราะ ไม่มี นักท่องเที่ยวเข้าพัก" โดย"วัชระ"ยืนยันกับทีมข่าวว่าที่ดินละแวกนี้ ราคาแค่ 300,000บาทต่อไร่เท่านั้น ถูกแบบไม่น่าเชื่อ

ติดถนนอย่างต่ำ1,500,000บาทต่อไร่

    สำหรับราคาที่ดินติดถนนธนะรัชต์ ที่ดินแปลงเล็กมีเอกสารสิทธิ 1-5 ไร่ ราคาเฉลี่ย 1,500,000 -2,500,000 บาท เข้าซอย ราคาจะถูก ไร่ละ 700,000 -1,000,000 บาท ตัวอย่างบริเวณกิโลเมตรที่ 4 บอกขาย ที่ดินเปล่า 2 ไร่ ราคา 5,000,000 บาท ทั้งนี้ หากมีสิ่งปลูกสร้าง ตกไร่ละ 3,000,000 บาท หาก ไม่มีสิ่งปลูกสร้างหรือ เป็นที่ดินธรรมดา ราคา ไร่ละ 2,000,000 บาท

    กรณีที่ดินแปลงใหญ่ติดริมถนน 10 ไร่ขึ้นไป ราคา จะถูกลง อยู่ที่ 1,200,000-1,500,000 บาท เข้าซอยเป็นที่ดินแปลงใหญ่ราคาจะอยู่ที่ประมาณไม่ถึง 1,000,000 บาท ตามแต่จะตกลงกัน และเป็นที่น่าสังเกตว่าที่นี่การบอกขายที่ดิน จะตั้งราคาขึ้นลงตามใจชอบ บางแปลงบอกขาย ราคา 1,500,000 บาทต่อไร่ ขณะที่บางแปลงที่ดินติดกันติดบอกขาย 1,700,000 บาทต่อไร่ก็มี โดยราคาที่ดินขณะนี้ปรับขึ้นจากเดิม 30-50 % จากปีที่ผ่านมา และแนวโน้มจะปรับสูงขึ้นเฉลี่ยปีละ 30 % เนื่องจากมีความเคลื่อนไหวของการเข้ามาซื้อขายที่ดินอย่างต่อเนื่อง

แนวโน้มคนชั้นกลางพรึบ

    "บุญช่วย ผูกศรี "เจ้าพนักงานที่ดินปากช่อง เสริมว่า

รายละเอียด...

กระแสบูมบ้านหลังที่สองบนทำเล"เขาใหญ่" อำเภอปากช่องจังหวัดนครราชสีมาของเศรษฐี นักการเมืองระดับแนวหน้าของเมืองไทย ยังคงคึกคักอย่างต่อเนื่อง จนถึงปัจจุบัน จากผืนป่าอันงดงามอุดมสมบูรณ์ทางธรรมชาติ ก่อกำเนิดแหล่งโอโซนบริสุทธิ์ อุณหภูมิเย็นสบายตลอดทั้งปี จนถูกขนานนามว่าสวิตเซอร์แลนด์เมืองไทย และองค์การยูเนสโกยกย่องให้เป็นมรดกโลก วันนี้ กลับหนาแน่นไปด้วย คฤหาสน์หรู โรงแรม รีสอร์ต สนามกอล์ฟขนาดใหญ่ ผุดขึ้นแทบทุกตารางนิ้ว หากย้อนไป 20 ปี ก่อนกระแสบูมที่ดินทำเลนี้เกิดขึ้น ช่วงที่พล.อ.ชาติชาย ชุณหะวัณ เป็นนายกรัฐมนตรี เมื่อปี 2530-2531 เป็นต้นมา จากการชูนโยบายเปลี่ยนจากสนามรบให้เป็นสนามการค้าจนเกิดการปลุกปั่นราคา ที่ดิน ทำให้ผืนป่าแห่งนี้คลาคล่ำไปด้วยนายหน้า กลุ่มนายทุน คนต่างถิ่น ต่างแห่แหนเข้าจับจองที่ดิน ตั้งแต่บัดนั้นสืบมาโดยไม่สนว่า จะมีเอกสารสิทธิหรือไม่

มนต์เสน่ห์"เขาใหญ่"

    เหตุผลสำคัญที่"เขาใหญ่ " ยังครองใจ ผู้คนจวบจนทุกวันนี้ เนื่องจาก

1.อยู่ท่ามกลางสภาพแวดล้อมที่ดี

2. เงียบสงบ ไม่พลุกพล่าน

3. มีผลกระทบจากภัยพิบัติทางธรรมชาติค่อนข้างน้อย เนื่องจากภูมิประเทศส่วนใหญ่เป็นที่ราบสูง ไม่เสี่ยงต่อดินถล่ม แผ่นดินไหว และอุทกภัย

4. ราคาที่ดินยังไม่สูง เมื่อเทียบกับแหล่งท่องเที่ยวหัวเมืองชั้นนำแถบฝั่งทะเลอ่าวไทยและอันดามัน

5. อยู่ใกล้กรุงเทพมหานคร ใช้เวลาเดินทางโดยรถยนต์เพียง 1-2 ชั่วโมง จุดเด่นนี้เอง ทำให้ผืนป่ามรดกโลก"เขาใหญ่" แหล่งโอโซนอันดับ1ของเมืองไทยและอันดับ 7ของโลก

กลายเป็นแดนสวรรค์ของเศรษฐี ข้าราชการนักการเมืองระดับบิ๊กที่ไม่คลายมนตร์ขลังลงง่ายๆ "บุญช่วย ผูกศรี " เจ้าพนักงานที่ดิน จังหวัดนครราชสีมา สาขาปากช่อง ให้ข้อมูลเสริมว่าเขาใหญ่ ยังคงสภาพเป็นป่าหนาแน่น และเป็นป่าผืนเดียวที่อยู่ใกล้กรุงเทพฯมากที่สุด ไม่มีลักษณะเป็นภูเขาหัวโล้น เหมือนจังหวัดเพชรบูรณ์ และ จังหวัดทางภาคเหนือ ดังนั้น จึงไม่เกิดภัยพิบัติจากดินถล่ม น้ำป่าซัดพาผู้คน บ้านเรือน ตลอดจนสาธารณูปโภคให้เกิดความเสียหาย หากจะเกิดน้ำท่วมช่วงที่ผ่านมาถือว่าเป็นสถานการณ์ปกติที่เกิดขึ้นทุกปีและ ทางจังหวัดสามารถแก้ไขได้

ถนนธนะรัชต์ หัวใจสำคัญ

    พื้นที่โดยรอบโอบล้อมด้วยเนินเขาน้อยใหญ่สลับเรียงราย ครอบคลุม 11 ตำบล รอบเขตอุทยานแห่งชาติเขาใหญ่ ได้แก่ ตำบลหนองน้ำแดง ตำบลหมูสี ตำบลพญาเย็น ตำบลโป่งตาลอง ตำบลวังกระทะ ตำบลหนองสาหร่าย ตำบลคลองม่วง ตำบลกลางดง ตำบลจันทึก ตำบลปากช่อง ตำบลวังไทร เนื้อที่รวม 1,664 ตารางกิโลเมตร หรือ กว่า1,000,000 ไร่ ร้อยละ 60 เป็นที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิ เช่น ภบท.5 (ใบเสียภาษีบำรุงท้องที่ ) ที่ออกโดยผู้ใหญ่บ้าน ส.ป.ก. ที่ดินเขตทหาร ที่ดินเขตป่าสงวน ส่วนร้อยละ40 จะเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ ประเภท โฉนด น.ส.3 ก และ น.ส.3 (หนังสือรับรองการใช้ประโยชน์ที่ดิน ) และ น.ค.3 (ที่ดินการนิคม ) โดยตำบลหมูสี มีพื้นที่มากที่สุดคือ 142 ตารางกิโลเมตร หรือ 89,000 ไร่ เกือบ 100 % มีเอกสารสิทธิ รองลงมาคือ ตำบลขนงพระ และตำบลปากช่อง

    "ถนนธนะรัชต์ " คือหัวใจสำคัญและถือเป็นเอกลักษณ์ของอำเภอปากช่องที่อยู่คู่กับอุทยานแห่ง ชาติเขาใหญ่ ที่ได้ก่อสร้างขึ้น สมัยจอมพล สฤษ ธนะรัชต์ ระยะทาง 23 กิโลเมตร ขนาด 2ช่องจราจร ลากจากถนนมิตรภาพ ผ่ากลางดงเขาใหญ่ เป็นแนวยาว สลับกับเนินสไลด์ คล้ายลูกระนาดตามภูมิประเทศ เรียงรายด้วยทิวป่าสองข้างทาง ไปจนจดตีนเขาหรือ ด้านเก็บเงิน ก่อนทางขึ้นอุทยานแห่งชาติ เขาใหญ่ ตลอดจนถนนซอยที่แตกแขนงแยกย่อยเข้าไปในทุกซอกหลืบของพื้นที่ล้วนแต่เป็นทำเล ทองแทบทั้งสิ้น

ซื้อที่ดินต่อเนื่อง -จัดสรร9โครงการ

    จากการสำรวจพบว่า เขาใหญ่ มีโครงการ

รายละเอียด...

นาย กิตติ ธนากิจอำนวย กรรมการผู้จัดการ บริษัท คีรีมายา จำกัด ผู้บริหารโครงการรีสอร์ทระดับ 5 ดาว “คีรีมายา” เขาใหญ่ เปิดเผยว่า บริษัทได้เปิดตัวโครงการ มุติมายา เขาใหญ่ ตั้งแต่เมื่อประมาณ 1 ปีที่ผ่านมา แบ่งเป็นโครงการมุติมายา ฟอเรสท์ พูลวิลล่า รีสอร์ท 67 หลัง ที่ลูกค้าเมื่อซื้อแล้ว สามารถนำมาให้เช่าภายใต้การดูแลของบริษัท โดยคิดอัตราเช่าคืนละ 17,500 บาท รับประกันผลตอบแทนขั้นต่ำ 3-4% ต่อปี ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 42 หลัง และโครงการ คีรีมายา เรสซิเดนส์ ที่ดินจัดสรร 70 แปลง เนื้อที่ 400-800 ตารางวา ราคาเริ่มต้น 12 ล้านบาท แต่หากซื้อพร้อมบ้านราคาอยู่ที่ 24-30 ล้านบาท

ขณะนี้มียอดขายแล้ว 60% โดยเป็นชาวต่างชาติ 30% รวมมูลค่าทั้ง 2 โครงการ 1,500 ล้านบาท ทั้งนี้ บริษัทมีที่ดินเหลืออีก 500 ไร่ ที่จะพัฒนาในอนาคต ส่วนแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เขาใหญ่จะเติบโตต่อเนื่อง โดยเมื่อปี”48 ราคาที่ดินอยู่ที่ 250,000 บาทต่อไร่ แต่ปัจจุบันเพิ่มขึ้นเป็น 2 ล้านบาทต่อไร่ และยังคงมีทิศทางสูงขึ้นอีกในอนาคต

รายละเอียด...